博思远略：生态农业旅游休闲观光园项目设计方案及投资可行性研究
【成功案例】
生态农业旅游休闲观光园项目
投资前景调查及可行性方案设计
编制单位：北京博思远略咨询有限公司
所属行业：农林业、旅游
建设地点：北部某省
投资规模：28000万
报告用途：投资可行性论证、立项、申请资金、银行贷款、融资等
近年来伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观赏、休闲、度假的生活功能。随着收入、闲暇时间的增多生活节奏的加快，竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能典型的农村环境中放松自己。于是农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生，拓展了农业发展的空间，开辟了旅游业发展的新空间。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
生态农业科技示范园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的生活基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平的迅速提高。在解决温饱之后人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样这是观光农业发展的主要基础与此同时节假日的增多，双休日的实行为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋势。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏。这就为生态农业观光旅游的快速发展提供了广阔的发展市场。
XX市XX县生态旅游资源丰富，生态环境极佳，区位、资源上均为生农业科技生态园的发展提供了广阔的发展空间。因此唐山坤达农业开发有限公司在程庄镇党委、政府的同意下，将充分利用唐山市生态能源优势和地理位置优势，在西胡家坡兴建以生态开发为宗旨，集种植、养殖与销售，以及观光休闲集于一体的农业科技生态园。项目建设有利于转化和提高农业科技成果，培育新的经济增长点，推进农业产业化，改善城乡人民生活。
2、高效益的生态观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。
生态农业是生态化的现代农业,生态农业在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业。
发展生态农业是造福子孙后代的事业，农业旅游休闲观光园工程项目的建设，是实现可持续发展的具体举措。是将农业系统各组分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
（1）《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）鼓励类
（3）《XX市环境保护专项规划》；
（4）《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（5）《XX省环京津休闲旅游产业带发展规划(2008—2020)》；
三、项目投资可行性方案设计思路
项目拟投资28413.55万元建设生态农业旅游休闲观光园项目，占地4500亩，包含六大区域，即休闲观光区、水果种植区、蔬菜及农副产品种植区、花卉苗木种植区、垂钓区、特色种养殖区，同时建设公共工程，如配电房、停车场、公共活动区及运动场地等辅助工程，购置生产、检测、办公及辅助设备，准备流动资金。
公司对建设生态农业旅游休闲观光园的工作十分重视，多次聘请专家按生态农业示范园建设的要求，对种植养殖品种选择、场地进行合理种养殖安排。
项目投入总资金28413.55万元，其中建设投资24194.10万元（其中建筑工程费XX万元、设备购置费XX万元、土地租赁费XX万元、安装工程费XX万元、工程建设其他费用XX万元、基本预备费XX万元、涨价预备费XX万元、建设期利息XX万元），铺底流动资金4219.45万元。
项目投入总资金来自自筹资本金和银行贷款，其中自筹资本金18413.55万元，银行贷款10000.00万元。
项目建成后，正常经营年份年销售收入19600.00万元，年利润总额XX万元，年税后利润XX万元，税金总额XX万元（其中年增值税XX万元，年销售税金及附加XX万元，所得税XX万元），项目投资利润率XX，投资利税率XX，销售利润率XX，税前财务内部收益率为XX，税后财务内部收益率为XX，税前财务净现值21690.84万元，税后13054.91万元，税前投资回收期6.76年，税后投资回收期8.44年，其中均含建设期2年。
图表：项目技术经济指标表
|
序号 |
名称 |
单位 |
数值 |
备注 |
|
1 |
项目总投资 |
万元 |
28413.55 |
|
|
1.1 |
建设投资 |
万元 |
24194.10 |
|
|
1.2 |
铺底流动资金 |
万元 |
4219.45 |
|
|
2 |
年营业收入（正常年份） |
万元 |
19600.00 |
|
|
3 |
年总成本费用（正常年份） |
万元 |
12279.97 |
|
|
4 |
年经营成本（正常年份） |
万元 |
9810.85 |
|
|
5 |
年增值税（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
6 |
年营业税金及附加（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
7 |
年利润总额（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
8 |
所得税（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
9 |
年税后利润（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
10 |
投资利润率（％） |
％ |
XX |
|
|
11 |
投资利税率（％） |
％ |
XX |
|
|
12 |
资本金投资利润率（％） |
％ |
XX |
|
|
13 |
资本金投资利税率（％） |
％ |
XX |
|
|
14 |
销售利润率（％） |
％ |
XX |
|
|
15 |
税后财务内部收益率（全部投资） |
％ |
XX |
|
|
16 |
税前财务内部收益率（全部投资） |
％ |
XX |
|
|
17 |
税后财务净现值FNPV |
万元 |
13054.91 |
|
|
18 |
税前财务净现值FNPV |
万元 |
21690.84 |
|
|
19 |
税后投资回收期 |
年 |
8.44 |
含建设期2年 |
|
20 |
税前投资回收期 |
年 |
6.76 |
含建设期2年 |
|
21 |
盈亏平衡点（生产能力利用率） |
％ |
35.87 |
|
2、项目设备选型（部分）
|
序号 |
设备名称 |
单位 |
合计（万元) |
功率（kw） |
|
1 |
宾馆设备 |
套 |
326.40 |
45 |
|
2 |
餐饮设备 |
套 |
229.34 |
30 |
|
3 |
娱乐设备 |
套 |
538.21 |
80 |
|
4 |
农业机械 |
套 |
461.60 |
65 |
|
5 |
训练设备 |
套 |
325.08 |
95 |
|
6 |
垂钓器材 |
套 |
189.63 |
25 |
|
7 |
农产品深加工设备 |
套 |
651.37 |
150 |
|
8 |
各类工具 |
件 |
10.00 |
|
|
9 |
照明设备 |
套 |
138.35 |
|
|
10 |
变压器 |
台 |
92.00 |
|
|
11 |
配电设施 |
套 |
140.22 |
|
|
12 |
水利设备 |
套 |
430.80 |
|
|
13 |
办公设备 |
套 |
313.46 |
|
|
14 |
厕所设备 |
套 |
45.81 |
|
|
15 |
环保设备 |
套 |
358.32 |
|
|
16 |
消防通信设备 |
套 |
38.05 |
|
|
17 |
后勤安保设备 |
套 |
45.24 |
|
|
18 |
备用电机 |
套 |
27.43 |
|
|
一 |
设备购置费 |
|
4361.31 |
|
|
二 |
安装调试费 |
|
130.84 |
|
一、总 论
（一）项目背景
1、项目名称
2、建设单位概况
3、可行性研究报告编制依据
4、项目提出的理由与过程
5、项目建设的重要性与必要性
6、项目建设的重要意义
（二）项目概况
1、拟建项目
2、建设规模与目标
3、主要建设条件
4、项目投入总资金及效益情况
5、主要技术经济指标
（三）主要问题说明
1、项目资金来源问题
2、项目技术设备问题
3、项目供电供水保障问题
二、市场分析
（一）生态农业观光园分析
1、生态农业观光的涵义
2、发展过程的阶段模式
3、分布上的地域模式
4、生态农业观光园的主要类型
5、生态农业观光园的目标
（二）生态农业观光园旅游分析
（三）目标市场分析
1、目标定位
2、目标市场调查
3、客户群体分析
4、市场前景分析
（四）营销策略
1、营销理念
2、营销活动
3、营销资料
4、网络营销
三、项目规划及建设方案
（一）项目总体规划
1、项目建设指导思想
2、项目规划原则
3、规划设计依据
4、总体构思
5、建设规模
6、规划布局
（二）项目建设方案
1、总体目标
2、具体目标
四、场址选择
（一）场址所在位置现状
1、地点与地理位置
2、场址土地权属类别及占地面积
3、土地利用现状
（二）场址建设条件
1、地理环境位置
2、地形、地貌
3、气候、水文
4、交通运输条件
5、公用设施社会依托条件
6、环境保护条件
7、法律支持条件
8、征地、拆迁、移民安置条件
9、施工条件
五、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1、技术方案原则
2、生态环境综合治理技术
3、无公害农产品生产技术
4、庭院生态模式建设技术
5、节水灌溉技术
6、合作社模式
（二）主要设备方案
1、设备选配原则
2、设备选型表
（三）工程方案
1、土建工程设计方案
2、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
3、建筑及安装工程量及造价
六、主要原材料、燃料供应
（一）主要原料材料供应
（二）燃料及动力供应
（三）主要原材料、燃料及动力价格
（四）主要原材料、燃料年需要量表
七、总图运输与公用辅助工程
（一）总图布置
1、平面布置
2、竖向布置及道路
3、总平面图
4、总平面布置主要指标表
（二）场内外运输
（三）公共辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、通信系统设计方案
4、通风采暖工程
5、防雷设计
6、防尘设计
7、维修及仓储设施
八、节能措施
（一）节能措施
1、节能规范
2、设计原则
3、节能方案
（二）能耗指标分析
1、用能标准与能耗计算方法
2、能耗状况和能耗指标分析
九、节水措施
（一）节水措施
（二）水耗指标分析
十、环境影响评价
（一）场址环境条件
（二）项目建设和生产对环境的影响
1、项目建设对环境的影响
2、项目运营对环境的影响
（三）环境保护措施方案
1、设计依据
2、环保措施
（四）环境保护投资
（五）环境影响评价
十一、劳动安全卫生与消防
（一）劳动安全与职业卫生
1、设计依据
2、设计执行的主要标准
3、设计内容及原则
4、职业安全
5、职业卫生
6、辅助卫生用室
7、职业安全卫生机构
（二）消防
1、设计依据
2、总平面布置
3、建筑部分
4、电气部分
5、给排水部分
十二、组织机构与人力资源配置
（一）组织机构
1、项目法人组建方案
2、管理机构组织方案
（二）人力资源配置
1、生产作业班次
2、项目劳动定员
3、职工工资福利
4、员工来源及招聘方案
5、员工培训
十三、项目实施进度
（一）建设工期
（二）项目实施进度安排
（三）项目实施进度表
十四、招标方案
（一）编制招标计划的依据
（二）招标内容
十五、投资估算
（一）投资估算依据
（二）建设投资估算
1、建筑工程费
2、设备及工器具购置费
3、安装及装修工程费
4、土地购置及整理费
5、工程建设其他费用
6、基本预备费
7、涨价预备费
8、建设期利息
（三）流动资金估算
（四）项目总投资
（五）投资使用计划
（六）贷款偿还计划
十六、融资方案
（一）资本金筹措
（二）债务资金筹措
（三）融资方案分析
十七、财务评价
（一）计算依据及相关说明
1、项目测算参考依据
2、项目测算基本设定
（二）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
1、销售收入
2、销售税金及附加费用
（三）总成本费用估算
1、直接成本
2、工资及福利费用
3、折旧及摊销
4、修理费
5、财务费用
6、其它费用
7、总成本费用
（四）财务评价报表
1、项目损益及利润分配表
2、项目财务现金流量表
（五）财务评价指标
1、投资利润率，投资利税率
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
（六）不确定性分析
1、敏感性分析
2、盈亏平衡分析
（七）财务评价结论
十八、项目经济效益与社会效益
（一）经济效益
（二）社会效益
十九、风险分析
（一）项目风险因素识别
1、法律及政策风险
2、资源风险
3、建设风险
4、自然风险
（二）项目风险防控措施
1、法律及政策风险防控措施
2、资源风险防控措施
3、建设风险防控措施
4、自然风险防控措施
二十、结论与建议
（一）结论
（二）建议
附 表：
1、附表1 项目建筑工程费估算表
2、附表2 项目设备及工器具购置费估算表
3、附表3 工程建设其他费用估算表
4、附表4 流动资金估算表（万元）
5、附表5 项目投入总资金估算表（万元）
6、附表6 项目投入总资金使用计划表（万元）
7、附表7 项目销售收入（万元）
8、附表8 项目直接成本表（万元）
9、附表9 项目摊销估算表（万元）
10、附表10 项目折旧估算表（万元）
11、附表11 项目总成本费用估算表（万元）
12、附表12 项目损益及利润分配表（万元）
13、附表13 项目财务现金流量表（万元）
附 图：
1、建设项目地理位置图
2、项目厂区平面布置图
