博思远略：农业科技生态园（田园综合体）项目投资调查及可行性可研就报告
【成功案例】
农业科技生态园(田园综合体)项目
投资前景调查及可行性方案设计
编制单位：北京博思远略咨询有限公司
所属行业：特色农业
建设地点：东部某省
投资规模：6038万元
报告用途：投资可行性论证、立项、申请资金、银行贷款、融资等
生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游农业，近年来伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观赏、休闲、度假的生活功能。随着收入、闲暇时间的增多生活节奏的加快，竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能典型的农村环境中放松自己。于是农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生，拓展了农业发展的空间，开辟了旅游业发展的新空间。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
生态农业科技示范园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的生活基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平的迅速提高。在解决温饱之后人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样这是观光农业发展的主要基础与此同时节假日的增多，双休日的实行为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋势。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏。这就为生态农业观光旅游的快速发展提供了广阔的发展市场。
生态农业是生态化的现代农业，生态农业在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业。
发展生态农业是造福子孙后代的事业，XX农业科技生态园项目的建设，是实现可持续发展的具体举措。是将农业系统各组分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
（1）《产业结构调整指导目录(2015年本)》鼓励类
（2）《XX省休闲旅游产业带发展规划(2008—2020)》
（3）《XX省 “十二五”农业发展规划（2011-2015年）》
（4）《XX省旅游业发展“十二五”规划纲要》
四、项目数据调查来源
项目拟投资6038.55万元在XX新建农业科技生态园项目，占地780亩，包含六大区域，即养生美食度假区、水果采摘区、蔬菜及农副产品种植区、生态养殖区、果树苗木区、科普教育区，同时根据各个区域建设公共工程，如配电房、停车场、公共活动区及运动场地等辅助工程，购置种植、养殖、加工、办公及辅助设备，准备流动资金。
项目总投资6038.55万元，其中建设投资5345.17万元（其中建筑工程费2836.00万元、设备购置费1542.74万元、安装工程费471.68万元、工程建设其他费用194.02万元、基本预备费252.22万元、涨价预备费48.50万元），铺底流动资金693.38万元。
项目总投资全部来自企业自筹资金。
项目建成后，正常经营年份年营业收入6500.00万元，年利润总额1591.41万元，年税后利润1193.56万元，税金总额857.09万元（其中年增值税417.49万元，年营业税金及附加41.75万元，所得税397.85万元），项目投资利润率20.79%，投资利税率26.78%，销售利润率24.48%，税前财务内部收益率为35.51%，税后财务内部收益率为27.35%，税前财务净现值7473.04万元，税后5168.61万元，税前投资回收期5.86年，税后投资回收期6.91年，其中均含建设期3年。
图表：项目技术经济指标表（部分）
|
序号 |
名称 |
单位 |
数值 |
备注 |
|
1 |
项目总投资 |
万元 |
6038.55 |
|
|
1.1 |
建设投资 |
万元 |
5345.17 |
|
|
1.2 |
铺底流动资金 |
万元 |
693.38 |
|
|
2 |
年营业收入（正常年份） |
万元 |
6500.00 |
|
|
3 |
年总成本费用（正常年份） |
万元 |
4866.84 |
|
|
4 |
年经营成本（正常年份） |
万元 |
4259.42 |
|
|
5 |
年增值税（正常年份） |
万元 |
417.49 |
|
|
6 |
年营业税金及附加（正常年份） |
万元 |
41.75 |
|
|
7 |
年利润总额（正常年份） |
万元 |
1591.41 |
|
|
8 |
所得税（正常年份） |
万元 |
397.85 |
|
|
9 |
年税后利润（正常年份） |
万元 |
1193.56 |
|
|
10 |
投资利润率（％） |
％ |
20.79% |
|
|
11 |
投资利税率（％） |
％ |
26.78% |
|
|
12 |
资本金投资利润率（％） |
％ |
26.35% |
|
|
13 |
资本金投资利税率（％） |
％ |
33.96% |
|
|
14 |
销售利润率（％） |
％ |
24.48% |
|
|
15 |
税后财务内部收益率（全部投资） |
％ |
27.35% |
|
|
16 |
税前财务内部收益率（全部投资） |
％ |
35.51% |
|
|
17 |
税后财务净现值FNPV |
万元 |
5168.61 |
|
|
18 |
税前财务净现值FNPV |
万元 |
7473.04 |
|
|
19 |
税后投资回收期 |
年 |
6.91 |
含建设期3年 |
|
20 |
税前投资回收期 |
年 |
5.86 |
含建设期3年 |
|
21 |
盈亏平衡点（生产能力利用率） |
％ |
49.15 |
|
2、项目设备选型（部分）
|
序号 |
设备名称 |
单位 |
数量 |
价格（万元) |
合计（万元) |
功率（kw） |
|
1 |
科研设备 |
套 |
1 |
163.82 |
163.82 |
25 |
|
2 |
餐饮设备 |
套 |
1 |
52.34 |
52.34 |
18 |
|
3 |
娱乐设备 |
套 |
1 |
68.22 |
68.22 |
32 |
|
4 |
农业机械 |
套 |
1 |
261.60 |
261.60 |
|
|
5 |
养殖设备 |
套 |
1 |
105.08 |
105.08 |
22 |
|
6 |
养生设备 |
套 |
1 |
36.63 |
36.63 |
18 |
|
7 |
农产品深加工设备 |
套 |
1 |
527.37 |
527.37 |
80 |
|
8 |
各类工具 |
件 |
200 |
0.05 |
10.00 |
|
|
9 |
照明设备 |
套 |
1 |
28.35 |
28.35 |
8 |
|
10 |
配电设施 |
套 |
1 |
60.22 |
60.22 |
|
|
11 |
水利设备 |
套 |
2 |
35.40 |
70.80 |
20 |
|
12 |
办公设备 |
套 |
1 |
33.46 |
33.46 |
10 |
|
13 |
厕所设备 |
套 |
1 |
15.81 |
15.81 |
|
|
14 |
环保设备 |
套 |
1 |
38.32 |
38.32 |
12 |
|
15 |
消防通信设备 |
套 |
1 |
28.05 |
28.05 |
|
|
16 |
后勤安保设备 |
套 |
1 |
15.24 |
15.24 |
|
|
17 |
备用电机 |
套 |
1 |
27.43 |
27.43 |
|
|
一 |
设备购置费 |
|
|
|
1542.74 |
|
|
二 |
安装调试费 |
|
|
|
46.28 |
|
3、项目收入预测
|
产品类型 |
第1年 |
第2年 |
第3年 |
第4年 |
第5年 |
|
营业收入 |
0 |
2,600 |
4,550 |
5,850 |
6,500 |
|
达产率 |
0% |
40% |
70% |
90% |
100% |
一、总 论
（一）项目背景
1、项目名称
2、建设单位概况
3、可行性研究报告编制依据
4、项目提出的理由与过程
（二）项目概况
1、拟建项目
2、建设规模与目标
3、主要建设条件
4、项总投资及效益情况
5、主要技术经济指标
（三）主要问题说明
1、项目资金来源问题
2、项目技术设备问题
3、项目供电供水保障问题
二、市场预测
（一）生态农业观光园分析
1、生态农业观光园的涵义
2、发展过程的阶段模式
3、分布上的地域模式
4、生态农业观光园的主要类型
5、生态农业观光园的目标
（二）生态农业观光园旅游分析
（三）目标市场分析
1、目标定位
2、目标市场调查
3、客户群体分析
4、市场前景分析
（四）营销策略
1、营销理念
2、营销活动
3、营销资料
4、网络营销
三、建设规模与产品方案
（一）建设规模
（二）产品及目标市场
四、场址选择
（一）场址所在位置现状
（二）场址建设条件
1、地理环境位置
2、地形、地貌
3、气候、水文
4、交通运输条件
5、公用设施社会依托条件
6、环境保护条件
7、法律支持条件
8、征地、拆迁、移民安置条件
9、施工条件
五、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1、生产方法
2、 工艺流程
（二）主要设备方案
1、设备选配原则
2、设备选型表
（三）工程方案
1、土建工程设计方案
2、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
3、建筑及安装工程量及造价
六、主要原材料、燃料供应
（一）主要原料材料供应
（二）燃料及动力供应
（三）主要原材料、燃料及动力价格
（四）主要原材料、燃料年需要量表
七、总图运输与公用辅助工程
（一）总图布置
1、平面布置
2、竖向布置及道路
3、总平面图
（二）场内外运输
1、场外运输
2、场内运输
3、场外运输设施及设备
（三）公共辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、通信系统设计方案
4、通风采暖工程
5、防雷设计
6、防尘设计
7、维修及仓储设施
八、节能措施
（一）节能措施
1、节能规范
2、设计原则
3、节能方案
（二）能耗指标分析
1、用能标准与能耗计算方法
2、能耗状况和能耗指标分析
九、节水措施
（一）节水措施
（二）水耗指标分析
十、环境影响评价
（一）场址环境条件
（二）项目建设和生产对环境的影响
1、项目建设对环境的影响
2、项目生产对环境的影响
（三）环境保护措施方案
1、设计依据
2、环保措施
（四）环境保护投资
（五）环境影响评价
十一、劳动安全卫生与消防
（一）劳动安全与职业卫生
1、设计依据
2、设计执行的主要标准
3、设计内容及原则
4、职业安全
5、职业卫生
6、辅助卫生用室
7、职业安全卫生机构
（二）消防
1、设计依据
2、总平面布置
3、建筑部分
4、电气部分
5、给排水部分
十二、组织机构与人力资源配置
（一）组织机构
1、项目法人组建方案
2、管理机构组织方案
（二）人力资源配置
1、生产作业班次
2、项目劳动定员
3、职工工资福利
4、员工来源及招聘方案
5、员工培训
十三、项目实施进度
（一）建设工期
（二）项目实施进度安排
（三）项目实施进度表
十四、招标方案
（一）编制招标计划的依据
（二）招标内容
十五、投资估算
（一）投资估算依据
（二）建设投资估算
1、建筑及装修工程费
2、设备及工器具购置费
3、工程建设其他费用
6、基本预备费
7、涨价预备费
8、建设期利息
（三）流动资金估算
（四）项目总投资
（五）投资使用计划
十六、融资方案
（一）资本金筹措
（二）债务资金筹措
（三）融资方案分析
十七、财务评价
（一）计算依据及相关说明
1、项目测算参考依据
2、项目测算基本设定
（二）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
1、销售收入
2、销售税金及附加费用
（三）总成本费用估算
1、直接成本
2、工资及福利费用
3、折旧及摊销
4、修理费
5、财务费用
6、其它费用
7、总成本费用
（四）财务评价报表
1、项目损益及利润分配表
2、项目财务现金流量表
（五）财务评价指标
1、投资利润率，投资利税率
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
（六）不确定性分析
1、敏感性分析
2、盈亏平衡分析
（七）财务评价结论
十八、项目经济效益与社会效益
（一）经济效益
（二）社会效益
十九、风险分析
（一）项目风险因素识别
1、法律及政策风险
2、市场风险
3、建设风险
4、环保风险
（二）项目风险防控措施
1、法律及政策风险防控措施
2、市场风险防控措施
3、建设风险防控措施
4、环保风险防控措施
二十、结论与建议
（一）结论
（二）建议
附 表：
1、附表1 项目建筑工程费估算表
2、附表2 项目设备及工器具购置费估算表
3、附表3 工程建设其他费用估算表
4、附表4 流动资金估算表（万元）
5、附表5 项目总投资估算表（万元）
6、附表6 项目投入总资金使用计划表（万元）
7、附表7 项目销售税金及附加费用（万元）
8、附表8 项目直接成本表（万元）
9、附表9 项目折旧估算表（万元）
10、附表10 项目总成本费用估算表（万元）
11、附表11 项目损益及利润分配表（万元）
12、附表12 项目财务现金流量表（万元）
附 图：
1、建设项目地理位置图
2、项目厂区平面布置图
