博思远略：健康城（城市健康综合体）项目投资前景及项目可行性研究方案规划
【成功案例】
健康城（城市健康综合体）项目
投资前景调查及可行性方案设计
编制单位：北京博思远略咨询有限公司
所属行业：医疗健康行业
建设地点：东部某省
投资规模：18.10亿
报告用途：投资可行性论证、立项、申请资金、银行贷款、融资等
（1）我国医疗卫生产业发展空间巨大
我国医疗卫生发展速度极快。目前卫生费用占我国GDP的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。2016年XX地区居民医疗保健消费占居民消费结构的16.13%，且随着经济的持续发展及人民对卫生医疗的日益重视，该数字仍有上涨势头。
（2）社会资本举办医疗机构机遇和挑战并存
目前，国内医院的转轨进程正在加快，外资及民营医疗机构正在对传统医疗模式形成新的挑战。国家大力推进卫生医疗体制改革，鼓励并引导社会资本举办医疗机构，国办发【2010】58号文《国务院办公厅转发发展改革委卫生部等部门关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见的通知》更是为社会资本举办医疗机构提供了政策上的支持，同时北京市也推出相关的配套政策措施，积极鼓励与引导社会资本举办医疗机构，以促进首都地区社会办医疗机构健康发展，加快形成多元化医疗格局。机遇与挑战并存，需要抓住机遇，勇于挑战，寻找多元化医疗发展模式的可行路径。
二、项目建设政策依据
（1）《产业结构调整指导目录(2015年本)》鼓励类
（2）《关于加快医药行业结构调整的指导意见》
（3）《关于促进健康服务业发展的若干意见》
（4）《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构若干政策》
（5）《国务院办公厅转发发展改革委卫生部等部门关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见的通知》
四、项目数据调查来源
项目拟投资181030.97万元新建XX健康城项目，具体包括：XX医院、XX国际医院、XX老年康复医院、XX医疗会议中心及配套设施，其中：XX医院为非营利性三级甲等综合医院，预计设置床位2000张；XX国际医院为盈利性二级综合医院设床位400张；XX老年康复医院均为非盈利性二级老年康复专科医院，设床位400张；XX医疗会议中心主要用作学术、交流、培训等会议场地。并配套建设职工公寓及化、道路、辅助设施等。力争将XX健康城打造成集医疗、康健、老年康复、科研、学术交流等为一体的综合性健康城。
项目投资估算181030.97万元。其中：建筑工程费（含前期、土建、基础设施、装修、绿化、监理建设期、开发期间费、管理费用等建设期内所发生相关费用）85202.73万元、设备购置费84000.00万元，土地购置费4200.00万元，不可预见费用4080.14万元（项目工程期较长，规模较大，应对不可预测的突发事件所需费用）。
项目预期实现收入118270.00万元，其中XX医院门诊收入42000.00万元，住院收入36000.00万元；XX国际医院门诊收入9750.00万元，住院收入12000.00万元；XX老年康复医院门诊收入10320.00万元，康复住院收入4800.00万元；会议中心、康乐活动中心、食堂、急救车、废品变价收入等其他项目收入3400.00万元。
图表：项目技术经济指标表（部分）
|
序号 |
名称 |
单位 |
数值 |
|
1 |
项目总投资 |
万元 |
181030.97 |
|
1.1 |
建设投资 |
万元 |
177482.87 |
|
1.2 |
铺底流动资金 |
万元 |
3548.10 |
|
2 |
年营业收入（正常年份） |
万元 |
118270.00 |
|
3 |
年总成本费用（正常年份） |
万元 |
113629.16 |
|
4 |
年经营成本（正常年份） |
万元 |
102295.85 |
|
5 |
年增值税（正常年份） |
万元 |
0.00 |
|
6 |
年销售税金及附加（正常年份） |
万元 |
0.00 |
|
7 |
年利润总额（正常年份） |
万元 |
5130.46 |
|
8 |
所得税（正常年份） |
万元 |
1282.62 |
|
9 |
年税后利润（正常年份） |
万元 |
3847.85 |
|
10 |
投资利润率（％） |
％ |
2.38% |
|
11 |
投资利税率（％） |
％ |
2.38% |
|
12 |
资本金投资利润率（％） |
％ |
2.7% |
|
13 |
资本金投资利税率（％） |
％ |
2.7% |
|
14 |
销售利润率（％） |
％ |
3.92% |
|
15 |
税后财务内部收益率（全部投资） |
％ |
8.42% |
|
16 |
税前财务内部收益率（全部投资） |
％ |
9.66% |
|
17 |
税后财务净现值FNPV（I=10%） |
万元 |
36373.74 |
|
18 |
税前财务净现值FNPV（I=10%） |
万元 |
57991.35 |
|
19 |
税后投资回收期 |
年 |
17.53 |
|
20 |
税前投资回收期 |
年 |
15.03 |
|
21 |
盈亏平衡点（生产能力利用率） |
％ |
94.06% |
2、项目设备选型（部分）
|
序号 |
设备名称 |
单位 |
数量 |
价格 （万元) |
小计 （万元) |
功率（kw） |
|
1 |
ICU |
套 |
4 |
524.00 |
2096.00 |
8 |
|
2 |
CCU |
套 |
4 |
632.00 |
2528.00 |
10 |
|
3 |
病房基本设备 |
套 |
800 |
23.00 |
18400.00 |
9.5 |
|
4 |
急诊设备 |
套 |
8 |
326.00 |
2608.00 |
13.5 |
|
5 |
内科设备 |
套 |
4 |
854.00 |
3416.00 |
8 |
|
6 |
外科设备 |
套 |
4 |
962.00 |
3848.00 |
4.5 |
|
7 |
妇产科设备 |
套 |
4 |
524.00 |
2096.00 |
7.5 |
|
8 |
儿科设备 |
套 |
4 |
684.00 |
2736.00 |
15 |
|
9 |
五官科设备 |
套 |
4 |
489.00 |
1956.00 |
20 |
|
10 |
皮肤科设备 |
套 |
4 |
432.00 |
1728.00 |
8 |
|
11 |
预防保健科设备 |
套 |
4 |
362.00 |
1448.00 |
6.5 |
|
12 |
医技诊疗设备 |
套 |
4 |
2464.00 |
9856.00 |
5 |
|
13 |
手术台 |
套 |
75 |
35.00 |
2625.00 |
6 |
|
14 |
救护车 |
套 |
30 |
45.00 |
1350.00 |
3.5 |
|
15 |
监护设备 |
套 |
3 |
462.00 |
1386.00 |
2.5 |
|
16 |
呼叫系统 |
套 |
3 |
384.00 |
1152.00 |
2.2 |
|
17 |
多功能抢救床 |
套 |
15 |
164.00 |
2460.00 |
3.5 |
|
18 |
各类医疗工具 |
套 |
600 |
4 |
2400.00 |
2.5 |
|
19 |
照明设备 |
套 |
3 |
265.00 |
795.00 |
8 |
|
20 |
变压器及配电设施 |
套 |
4 |
168.00 |
672.00 |
2 |
|
21 |
中央空调 |
套 |
20 |
462.00 |
9240.00 |
4.2 |
|
27 |
后勤安保设备 |
套 |
3 |
320.00 |
960.00 |
|
|
28 |
备用电机 |
套 |
3 |
128.00 |
384.00 |
|
|
|
合计 |
|
|
|
84000.00 |
|
3、项目收入预测
|
产品类型 |
第1年 |
第2年 |
第3年 |
第4年 |
第5年 |
|
营业收入 |
0 |
47,308 |
82,789 |
106,443 |
118,270 |
|
达产率 |
0% |
40% |
70% |
90% |
100% |
一、总 论
（一）项目背景
1、项目名称
2、建设单位概况
3、可行性研究报告编制依据
4、项目提出的理由与过程
（二）项目概况
1、拟建项目
2、建设规模与目标
3、主要建设条件
4、项总投资及效益情况
5、主要技术经济指标
（三）主要问题说明
1、项目资金来源问题
2、项目技术设备问题
3、项目供电供水保障问题
二、市场预测
（一）医药产业市场分析
1、国际市场
2、国内市场
（二）主要竞争产业园分析
（三）目标市场分析
（四）营销策略
1、销售队伍建设
2、销售网络建设
3、销售策略
三、建设规模与产品方案
（一）建设规模
（二）产品及目标市场
四、场址选择
（一）场址所在位置现状
（二）场址建设条件
1、地理环境位置
2、地形、地貌
3、气候、水文
4、交通运输条件
5、公用设施社会依托条件
6、环境保护条件
7、法律支持条件
8、征地、拆迁、移民安置条件
9、施工条件
五、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1、生产方法
2、 工艺流程
（二）主要设备方案
1、设备选配原则
2、设备选型表
（三）工程方案
1、土建工程设计方案
2、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
3、建筑及安装工程量及造价
六、主要原材料、燃料供应
（一）主要原料材料供应
（二）燃料及动力供应
（三）主要原材料、燃料及动力价格
（四）主要原材料、燃料年需要量表
七、总图运输与公用辅助工程
（一）总图布置
1、平面布置
2、竖向布置及道路
3、总平面图
（二）场内外运输
1、场外运输
2、场内运输
3、场外运输设施及设备
（三）公共辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、通信系统设计方案
4、通风采暖工程
5、防雷设计
6、防尘设计
7、维修及仓储设施
八、节能措施
（一）节能措施
1、节能规范
2、设计原则
3、节能方案
（二）能耗指标分析
1、用能标准与能耗计算方法
2、能耗状况和能耗指标分析
九、节水措施
（一）节水措施
（二）水耗指标分析
十、环境影响评价
（一）场址环境条件
（二）项目建设和生产对环境的影响
1、项目建设对环境的影响
2、项目生产对环境的影响
（三）环境保护措施方案
1、设计依据
2、环保措施
（四）环境保护投资
（五）环境影响评价
十一、劳动安全卫生与消防
（一）劳动安全与职业卫生
1、设计依据
2、设计执行的主要标准
3、设计内容及原则
4、职业安全
5、职业卫生
6、辅助卫生用室
7、职业安全卫生机构
（二）消防
1、设计依据
2、总平面布置
3、建筑部分
4、电气部分
5、给排水部分
十二、组织机构与人力资源配置
（一）组织机构
1、项目法人组建方案
2、管理机构组织方案
（二）人力资源配置
1、生产作业班次
2、项目劳动定员
3、职工工资福利
4、员工来源及招聘方案
5、员工培训
十三、项目实施进度
（一）建设工期
（二）项目实施进度安排
（三）项目实施进度表
十四、招标方案
（一）编制招标计划的依据
（二）招标内容
十五、投资估算
（一）投资估算依据
（二）建设投资估算
1、建筑及装修工程费
2、设备及工器具购置费
3、工程建设其他费用
6、基本预备费
7、涨价预备费
8、建设期利息
（三）流动资金估算
（四）项目总投资
（五）投资使用计划
十六、融资方案
（一）资本金筹措
（二）债务资金筹措
（三）融资方案分析
十七、财务评价
（一）计算依据及相关说明
1、项目测算参考依据
2、项目测算基本设定
（二）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
1、销售收入
2、销售税金及附加费用
（三）总成本费用估算
1、直接成本
2、工资及福利费用
3、折旧及摊销
4、修理费
5、财务费用
6、其它费用
7、总成本费用
（四）财务评价报表
1、项目损益及利润分配表
2、项目财务现金流量表
（五）财务评价指标
1、投资利润率，投资利税率
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
（六）不确定性分析
1、敏感性分析
2、盈亏平衡分析
（七）财务评价结论
十八、项目经济效益与社会效益
（一）经济效益
（二）社会效益
十九、风险分析
（一）项目风险因素识别
1、法律及政策风险
2、市场风险
3、建设风险
4、环保风险
（二）项目风险防控措施
1、法律及政策风险防控措施
2、市场风险防控措施
3、建设风险防控措施
4、环保风险防控措施
二十、结论与建议
（一）结论
（二）建议
附 表：
1、附表1 项目建筑工程费估算表
2、附表2 项目设备及工器具购置费估算表
3、附表3 工程建设其他费用估算表
4、附表4 流动资金估算表（万元）
5、附表5 项目总投资估算表（万元）
6、附表6 项目投入总资金使用计划表（万元）
7、附表7 项目销售税金及附加费用（万元）
8、附表8 项目直接成本表（万元）
9、附表9 项目折旧估算表（万元）
10、附表10 项目总成本费用估算表（万元）
11、附表11 项目损益及利润分配表（万元）
12、附表12 项目财务现金流量表（万元）
附 图：
1、建设项目地理位置图
2、项目厂区平面布置图
