博思远略：中央厨房项目投资前景调查及可行性方案设计
【成功案例】
中央厨房项目
投资前景调查及可行性方案设计
编制单位：北京博思远略咨询有限公司
所属行业：农副食品加工
建设地点：北部某省
投资规模：9500万元
报告用途：投资可行性论证、立项、申请资金、银行贷款、融资等
1、我国农业发展迅速
“十二五”是我国农业发展最快、农村变化最大、农民增收最多、农业和农村经济持续稳定发展的又一个黄金期，农业科技发挥了强有力的支撑作用。农业科技创新能力不断增强、体制机制逐步完善、国际影响日益扩大。
农产品加工是通过对初级农产品的加工来达到农产品价值最大化的过程。在这一过程中农业生产得以继续，农业产业链得以拉长，农业生产资源由低效益行业向高效益行业流动。农产品加工业作为农业产业化的关键环节不仅为扩大农产品市场、推动农业和农村经济整体效益的提高发挥了巨大作用，而且还对国民经济的发展产生巨大的乘数效应。农业产业链的延长使农业摆脱仅仅提供原料和初级加工品的地位，成为一种“从田间到市场”的完整产业，提高了农产品的附加值。同时，农产品加工产业的发展有利于吸收农村剩余劳动力，降低农民纯粹从事农业生产的风险，增加农民收入。农产品加工产业的发展离不开最新的农业科学技术的应用。因此发展农产品加工产业还能带动农业生产整个过程的工业化和现代化。
2、中央厨房行业市场巨大
二、项目建设政策依据
（1）《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）鼓励类
（2）2002年国务院办公厅《关于促进农产品加工业发展的意见》（国办发〔2002〕62号）
（3）2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》
（4）2011年财政部、国家税务总局《关于享受企业所得税优惠的农产品初加工有关范围的补充通知》
（5）2010年中国银监会办公厅《关于加大农产品生产加工流通信贷资金支持力度的紧急通知》
（6）农业部编制印发《“十三五”全国农业农村信息化发展规划》
项目拟投资9524万元新建一个中央厨房生产项目，具体包括：一体化生产厂房、原料库、成品库、综合办公楼、职工宿舍、食堂、环保消防中心、配电、停车场及公共活动区等辅助工程，购置生产、检测、办公及辅助设备，准备流动资金。
项目建成后年产4000万份方便米饭，200吨精加工大米，年销售收入可达16000万元，年上缴各种税金XX万元，带动地方就业约100人。
项目总投资9524万元。其中建设投资8500万元（其中建筑工程费XX万元、设备购置费XX万元、土地购置费XX万元、安装工程费XX万元、工程建设其他费XX万元、基本预备费XX万元、涨价预备费XX万元、建设期利息0.00万元）；流动资金1024万元。
项目投入总资金全部为自筹资本金。
项目建成后，正常经营年份年销售收入12000万元，年利润总额XX万元，年税后利润XX万元，税金总额XX万元（其中年增值税XX万元，年销售税金及附加XX万元，所得税XX万元），项目投资利润率54.81%，投资利税率67.19%，销售利润率39.78%，税前财务内部收益率为62.72%，税后财务内部收益率为47.72%，税前财务净现值16379.88万元，税后11658.51万元，税前投资回收期4.7年，税后投资回收期5.8年，其中均含建设期2年。
图表：项目技术经济指标表
|
序号 |
名称 |
单位 |
数值 |
备注 |
|
1 |
项目投入总资金 |
万元 |
9524 |
|
|
1.1 |
建设投资 |
万元 |
8500 |
|
|
1.2 |
流动资金 |
万元 |
1024 |
|
|
2 |
年销售收入（正常年份） |
万元 |
12000.00 |
|
|
3 |
年总成本费用（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
4 |
年经营成本（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
5 |
年增值税（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
6 |
年销售税金及附加（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
7 |
年利润总额（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
8 |
所得税（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
9 |
年税后利润（正常年份） |
万元 |
XX |
|
|
10 |
投资利润率（％） |
％ |
XX |
|
|
11 |
投资利税率（％） |
％ |
67.19% |
|
|
12 |
资本金投资利润率（％） |
％ |
65.76% |
|
|
13 |
资本金投资利税率（％） |
％ |
80.62% |
|
|
14 |
销售利润率（％） |
％ |
39.78% |
|
|
15 |
税后财务内部收益率（全部投资） |
％ |
47.72% |
|
|
16 |
税前财务内部收益率（全部投资） |
％ |
62.72% |
|
|
17 |
税后财务净现值FNPV（I=10%） |
万元 |
11658.51 |
|
|
18 |
税前财务净现值FNPV（I=10%） |
万元 |
16379.88 |
|
|
19 |
税后投资回收期 |
年 |
4.7 |
含建设期2年 |
|
20 |
税前投资回收期 |
年 |
5.8 |
含建设期2年 |
|
21 |
盈亏平衡点（生产能力利用率） |
％ |
36.24 |
|
2、项目设备选型（部分）
|
序号 |
设备名称 |
单位 |
小计 （万元) |
功率 （kw） |
|
1 |
大米精加工设备 |
台 |
133.72 |
4 |
|
2 |
大米计量传输机 |
台 |
195.2 |
4 |
|
3 |
自动化生产线 |
台 |
846 |
4 |
|
4 |
自动配水浸泡机 |
台 |
46.52 |
8 |
|
5 |
自动控温蒸煮机 |
台 |
69.44 |
8 |
|
6 |
真空冷冻干燥机 |
台 |
279.04 |
6 |
|
7 |
自动配菜机 |
台 |
2.4 |
7 |
|
8 |
二次浸泡机 |
台 |
46 |
8 |
|
9 |
复蒸机 |
台 |
446.64 |
8 |
|
10 |
自动扒饭机 |
台 |
129.44 |
8 |
|
11 |
干燥机 |
台 |
65.36 |
4 |
|
12 |
真空灌装机 |
台 |
156.8 |
4 |
|
13 |
炒饭机 |
台 |
51.36 |
8 |
|
14 |
低温干燥机 |
台 |
158.24 |
8 |
|
15 |
叉车 |
辆 |
32 |
|
|
16 |
包装生产线 |
套 |
335.2 |
8 |
|
17 |
实验仪器、设备 |
台∕套 |
93.76 |
|
|
18 |
照明设备 |
套 |
20.35 |
|
|
19 |
变压器 |
台 |
60 |
|
|
20 |
配电设施 |
套 |
15.2 |
|
|
21 |
宿舍设备 |
套 |
50.8 |
|
|
22 |
食堂设备 |
套 |
23.5 |
|
|
23 |
厕所设备 |
套 |
8.7 |
|
|
24 |
环保设备 |
套 |
37.06 |
|
|
25 |
消防通信设备 |
套 |
10.35 |
|
|
26 |
后勤安保设备 |
套 |
9.24 |
|
|
27 |
备用电机 |
套 |
20.4 |
|
|
一 |
设备购置费 |
|
3342.72 |
|
|
二 |
安装调试费 |
|
37.28 |
|
一、总 论
（一）项目背景
1、项目名称
2、建设单位概况
3、可行性研究报告编制依据
4、项目提出的理由与过程
（二）项目概况
1、拟建项目
2、建设规模与目标
3、主要建设条件
4、项目投入总资金及效益情况
5、主要技术经济指标
（三）主要问题说明
1、项目资金来源问题
2、项目技术设备问题
3、项目供电供水保障问题
二、市场预测
（一）市场分析
1、国际市场
2、国内市场
（二）主要竞争企业分析
（三）目标市场分析
（四）营销策略
1、销售队伍建设
2、销售网络建设
3、销售策略
三、建设规模与产品方案
（一）建设规模
（二）产品方案
四、场址选择
（一）场址所在位置现状
1、地点与地理位置
2、场址土地权属类别及占地面积
3、土地利用现状
（二）场址建设条件
1、地理环境位置
2、地形、地貌
3、气候、水文
4、交通运输条件
5、公用设施社会依托条件
6、环境保护条件
7、法律支持条件
8、征地、拆迁、移民安置条件
9、施工条件
五、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1、生产方法
2、工艺流程
（二）主要设备方案
1、设备选配原则
2、设备选型表
（三）工程方案
1、土建工程设计方案
2、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
3、建筑及安装工程量及造价
六、主要原材料、燃料供应
（一）主要原料材料供应
（二）燃料及动力供应
（三）主要原材料、燃料及动力价格
（四）主要原材料、燃料年需要量表
七、总图运输与公用辅助工程
（一）总图布置
1、平面布置
2、竖向布置及道路
3、总平面图
4、总平面布置主要指标表
（二）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场外运输设施及设备
（三）公共辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、通信系统设计方案
4、通风采暖工程
5、防雷设计
6、防尘设计
7、维修及仓储设施
八、节能措施
（一）节能措施
1、节能规范
2、设计原则
3、节能方案
（二）能耗指标分析
1、用能标准与能耗计算方法
2、能耗状况和能耗指标分析
九、节水措施
（一）节水措施
（二）水耗指标分析
十、环境影响评价
（一）场址环境条件
（二）项目建设和生产对环境的影响
1、项目建设对环境的影响
2、项目生产对环境的影响
（三）环境保护措施方案
1、设计依据
2、环保措施
（四）环境保护投资
（五）环境影响评价
十一、劳动安全卫生与消防
（一）劳动安全与职业卫生
1、设计依据
2、设计执行的主要标准
3、设计内容及原则
4、职业安全
5、职业卫生
6、辅助卫生用室
7、职业安全卫生机构
（二）消防
1、设计依据
2、总平面布置
3、建筑部分
4、电气部分
5、给排水部分
十二、组织机构与人力资源配置
（一）组织机构
1、项目法人组建方案
2、管理机构组织方案
（二）人力资源配置
1、生产作业班次
2、项目劳动定员
3、职工工资福利
4、员工来源及招聘方案
5、员工培训
十三、项目实施进度
（一）建设工期
（二）项目实施进度安排
（三）项目实施进度表
十四、招标方案
（一）编制招标计划的依据
（二）招标内容
十五、投资估算
（一）投资估算依据
（二）建设投资估算
1、建筑工程费
2、设备及工器具购置费
3、安装及装修工程费
4、土地购置及整理费
5、工程建设其他费用
6、基本预备费
7、涨价预备费
8、建设期利息
（三）流动资金估算
（四）项目总投资
（六）投资使用计划
十六、融资方案
（一）资本金筹措
（二）债务资金筹措
（三）融资方案分析
十七、财务评价
（一）计算依据及相关说明
1、项目测算参考依据
2、项目测算基本设定
（二）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
1、销售收入
2、销售税金及附加费用
（三）总成本费用估算
1、直接成本
2、工资及福利费用
3、折旧及摊销
4、修理费
5、财务费用
6、其它费用
7、总成本费用
（四）财务评价报表
1、项目损益及利润分配表
2、项目财务现金流量表
（五）财务评价指标
1、投资利润率，投资利税率
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
（七）不确定性分析
1、敏感性分析
2、盈亏平衡分析
（八）财务评价结论
十八、项目经济效益与社会效益
（一）经济效益
（二）社会效益
十九、风险分析
（一）项目风险因素识别
1、法律及政策风险
2、市场风险
3、建设风险
4、环保风险
（二）项目风险防控措施
1、法律及政策风险防控措施
2、市场风险防控措施
3、建设风险防控措施
4、环保风险防控措施
二十、结论与建议
（一）结论
（二）建议
附 表：
1、附表1 项目建筑工程费估算表
2、附表2 项目设备及工器具购置费估算表
3、附表3 工程建设其他费用估算表
4、附表4 流动资金估算表（万元）
5、附表5 项目投入总资金估算表（万元）
6、附表6 项目投入总资金使用计划表（万元）
7、附表7 项目销售收入（万元）
8、附表8 项目直接成本表（万元）
9、附表9 项目摊销估算表（万元）
10、附表10 项目折旧估算表（万元）
11、附表11 项目总成本费用估算表（万元）
12、附表12 项目损益及利润分配表（万元）
13、附表13 项目财务现金流量表（万元）
附 图：
1、建设项目地理位置图
2、项目厂区平面布置图
