热点投资项目-物流服务中心（冷链物流）项目投资前景及可行性方案设计
【成功案例】
物流服务中心项目
投资前景调查及可行性方案设计
编制单位：博思远略咨询公司
所属行业：现代仓储物流
建设地点：北部某省
投资规模：1亿
报告用途：投资可行性论证、立项、申请资金、银行贷款、融资等
随着国家“十二五”规划，十大产业振兴规划的出台，特别是物流产业振兴规划的实施，冷链物流行业也取得了长足发展。国八条明确提出要促进农产品物流业发展，加快建立主要品种和重点地区的冷链物流体系，加大对农产品批发市场、农贸市场的政府投入和政策扶持等利好政策。XX地区则一直是我国冷藏冷冻食品的主要消费区，冷链物流发展居于全国前列，且已经逐步开始从规模化向精细化发展。
目前XX冷藏库的容量约30多万吨，主要服务于肉类、水产品等食品，现在还有多座冷库纳入计划建设中。伴随着冷藏业的不断发展，和全国一样，XX出现了以冷藏库为中心，带动周边市场发展的趋势，而一些冷库也是依市场而建。冷藏库的功能成为市场功能的重要组成部分。在水产批发市场方面，冷库增加容量后，给业户节省不少成本，以前在周边地区租冷库需要运输和人力成本，现在直接在冷库存储，成本降低了许多。虽然，XX冷库建设逐年增多，但服务于蔬菜、水果等产品储备的气调库仍很少。“可以说，XX存储果蔬的气调库只有几千吨，占比极小。”
有相当雄厚资金的企业会自行兴建冷库自用，因此冷库市场远远不能满足市场刚性需求，XX物流看中市场，提出建造大型冷库设备，迎合市场需求。
2、国家和各地政府纷纷出台政策，鼓励冷链物流发展
2010年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了《研究部署进一步促进蔬菜生产保障市场供应和价格基本稳定的政策措施》。强调加快实施《农产品冷链物流发展规划》，加强产地蔬菜预冷设施、批发市场冷藏设施、大城市蔬菜低温配送中心建设，并且明确指出“加强产销地铁路专用线、铁路冷藏运输车辆及场站设施建设，促进大批量、长距离蔬菜的铁路运输”。
2011年9月进一步贯彻落实《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》精神，制定和完善相关配套政策措施，促进物流业健康发展，国务院办公厅出台了《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，在第八条优先发展农产品
物流业中提到“加大农产品冷链物流基础设施建设投入，加快建立主要品种和重点地区的冷链物流体系，对开展鲜活农产品业务的冷库用电实行与工业同价”。
（1）《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）鼓励类
（2）《全国食品工业“十一五”发展纲要》，指出“十一五”期间鼓励企业建设包括预冷、分拣、包装、储运的现代冷链物流体系。
（3）商务部发布了《国家储备冻肉储存冷库资质条件》行业标准。
（4）《农产品冷链物流发展规划》
（5）《物流业调整和振兴规划》
（6）《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》将“加强冷链物流体系建设，保障生鲜食品消费安全”作为今后的重点工作之一。
项目拟投资11000.00万元，项目拟在XX地区建立现代化冷藏仓储空间，为客户提供冷藏库，冷冻库，低温码头，办公室等租赁服务。提高公司的收入以及服务能力提升项目。
项目的实施，XX有限公司在冷链物流市场中进一步扩大市场份额、优化市场布局、提升品牌知名度；在业务拓展等领域积极探索投资及合作机会，全力打造主业突出、布局完善、协同高效的运营优质服务平台。
项目建成后年营业收入可达2145.56万元，年上缴各种税金**万元，直接带动地方就业约15人。
项目总投资11000.00万元，其中：建安工程费** 万元、设备购置费1000.00万元、无形资产购置费**万元、其他期间费**万元（其中：工程建设其他费用**万元、预备费**万元），铺底流动资金**万元。
项目正常经营年份年营业收入2145.56万元，年利润总额**万元，年税后利润**万元，税金总额**万元，项目投资利润率**，投资利税率11.25%，销售利润率**，税后财务内部收益率为10.99%，税后财务净现值2122.93万元，税后投资回收期10.22 年，其中均含建设期1年。项目的预期产能达到约39.12%，即可保本不发生亏损。
图表：项目技术经济指标表
|
序号 |
名称 |
单位 |
数值 |
备注 |
|
1 |
项目总投资 |
万元 |
11000.00 |
|
|
1.1 |
建设投资 |
万元 |
10942.41 |
|
|
1.2 |
铺底流动资金 |
万元 |
** |
|
|
2 |
年营业收入（正常年份） |
万元 |
2145.56 |
|
|
3 |
年总成本费用（正常年份） |
万元 |
** |
|
|
4 |
年经营成本（正常年份） |
万元 |
** |
|
|
5 |
年增值税（正常年份） |
万元 |
** |
|
|
6 |
年销售税金及附加（正常年份） |
万元 |
** |
|
|
7 |
年利润总额（正常年份） |
万元 |
** |
|
|
8 |
所得税（正常年份） |
万元 |
** |
|
|
9 |
年税后利润（正常年份） |
万元 |
** |
|
|
10 |
投资利润率（％） |
％ |
10.15% |
|
|
11 |
投资利税率（％） |
％ |
11.25% |
|
|
12 |
资本金投资利润率（％） |
％ |
10.15% |
|
|
13 |
资本金投资利税率（％） |
％ |
11.25% |
|
|
14 |
销售利润率（％） |
％ |
** |
|
|
15 |
净利润率（％） |
％ |
** |
|
|
16 |
税后财务内部收益率（全部投资） |
％ |
10.99% |
|
|
17 |
税前财务内部收益率（全部投资） |
％ |
14.92% |
|
|
18 |
税后财务净现值FNPV |
万元 |
2122.93 |
|
|
19 |
税前财务净现值FNPV |
万元 |
4210.87 |
|
|
20 |
税后投资回收期 |
年 |
10.22 |
含建设期1年 |
|
21 |
税前投资回收期 |
年 |
8.50 |
含建设期1年 |
|
22 |
盈亏平衡点（生产能力利用率） |
％ |
39.12 |
|
2、项目设备选型（部分）
|
序号 |
设备名称 |
单位 |
数量 |
价格（万元) |
小计（万元) |
|
1 |
制冷机组 |
套 |
2 |
50.00 |
100.00 |
|
2 |
冷凝器 |
套 |
4 |
1.00 |
4.00 |
|
3 |
冷风机（空气冷却器） |
套 |
4 |
5.00 |
20.00 |
|
4 |
气调设备 |
套 |
2 |
20.00 |
40.00 |
|
5 |
制冷管道 |
套 |
1 |
100.00 |
100.00 |
|
6 |
库体工程系统设备 |
套 |
2 |
25.00 |
50.00 |
|
7 |
配电控制系统 |
套 |
2 |
42.00 |
84.00 |
|
8 |
制冷设备系统设备辅材 |
套 |
2 |
35.50 |
71.00 |
|
9 |
电梯 |
套 |
4 |
60.00 |
240.00 |
|
10 |
照明设备 |
套 |
1 |
18.00 |
18.00 |
|
11 |
其他配电设备 |
套 |
1 |
22.50 |
22.50 |
|
12 |
消防监控设备 |
套 |
1 |
24.00 |
24.00 |
|
13 |
叉车 |
台 |
10 |
6.50 |
65.00 |
|
14 |
通风空调除尘设备 |
套 |
1 |
112.00 |
112.00 |
|
15 |
环保设备 |
套 |
1 |
24.00 |
24.00 |
|
16 |
电脑 |
套 |
11 |
0.50 |
5.50 |
|
17 |
其他办公辅助设备 |
套 |
1 |
20.00 |
20.00 |
|
|
设备购置费 |
|
50 |
|
1,000.00 |
|
序号 |
年份 |
第一年 |
||||||||||||
|
月份 |
1- |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
9 |
10 |
11 |
12 |
|
||
|
1 |
前期准备 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
施工设计 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
设备采购 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
设备安装与调试 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
升级测试认证 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
人员培训 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7 |
试运行 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
项目验收 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
一、总 论
（一）项目背景
1、项目名称
2、建设单位概况
3、可行性研究报告编制依据
4、项目提出的理由与过程
5、项目相关产业政策
（二）项目概况
1、拟建项目
2、建设规模与目标
3、主要建设条件
4、项目总投资及效益情况
5、主要技术经济指标
（三）项目实施的必要性和可行性
1、必要性
2、可行性
（四）主要问题说明
1、项目资金来源问题
2、项目运营管理问题
3、项目供电供水保障问题
二、市场分析
（一）中国冷链市场分析
1、中国冷链物流现状分析
2、中国冷链物流行业发展趋势
（二）冷藏库发展
1.目前主要存在的问题
2.发展趋势
（三）冷库发展状况
三、项目方案与目标市场
（一）建设内容
（二）项目计划
（三）项目产品
（四）项目的目标市场
四、场址选择
（一）场址所在位置现状
（二）场址建设条件
1、自然地理
2、气候
3、地貌
4、地质
五、业务内容、设备方案和工程方案
（一）业务内容
（二）设备方案
1、设备选配原则
2、设备选型表
（三）工程方案
六、主要燃料供应
七、总图布置与公用辅助工程
（一）总图布置
1、平面布置
2、总平面布置主要指标表
（二）公共辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、通信系统设计方案
4、通风采暖燃气空调工程
5、防雷设计
八、节能措施
（一）节能措施
（二）能耗指标分析
1、用能标准与能耗计算方法
2、能耗状况和能耗指标分析
九、节水措施
十、环境影响评价
（一）场址环境条件
（二）项目建设和运营对环境的影响
1、项目建设对环境的影响
2、项目运营对环境的影响
（三）环境保护措施方案
1、设计依据
2、环保措施
（四）环境保护投资
（五）环境影响评价
十一、劳动安全卫生与消防
（一）劳动安全与职业卫生
1、设计依据
2、设计执行的主要标准
3、设计内容及原则
4、职业安全
5、职业卫生
（二）消防
1、设计依据
2、总平面布置
3、建筑部分
4、电气部分
5、给排水部分
十二、组织机构与人力资源配置
（一）组织机构
（二）人力资源配置
十三、项目实施进度
（一）建设工期
（二）项目实施进度安排
十四、招标方案
（一）编制招标计划的依据
（二）招标内容
十五、投资估算
（一）投资估算依据
（二）建设投资估算
1、建筑工程费
2、设备购置费
3、无形资产购置费
（三）铺底流动资金估算
（四）项目总投资
（五）投资使用计划
十六、融资方案
（一）资本金筹措
（二）债务资金筹措
（三）融资方案分析
十七、财务评价
（一）计算依据及相关说明
1、项目测算参考依据
2、项目测算基本设定
（二）营业收入、附加税和增值税估算
1、营业收入
2、附加税费用
（三）总成本费用估算
1、直接成本
2、工资及福利费用
3、折旧及摊销
4、修理费
5、财务费用
6、其它费用
7、总成本费用
（四）财务评价报表
1、项目损益及利润分配表
2、项目财务现金流量表
（五）财务评价指标
1、投资利润率，投资利税率
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
（六）不确定性分析
1、敏感性分析
2、盈亏平衡分析
（七）财务评价结论
十八、项目经济效益与社会效益
（一）经济效益
（二）社会效益
十九、风险分析
（一）项目风险因素识别
1、法律及政策风险
2、市场风险
3、建设风险
4、环保风险
（二）项目风险防控措施
1、法律及政策风险防控措施
2、市场风险防控措施
3、建设风险防控措施
4、环保风险防控措施
二十、结论与建议
（一）结论
（二）建议
附 表：
1、附表1 项目建筑工程费估算表
2、附表2 项目设备及工器具购置费估算表
3、附表3 工程建设其他费用估算表
4、附表4 流动资金估算表（万元）
5、附表5 项目投入总资金估算表（万元）
6、附表6 项目投入总资金使用计划表（万元）
7、附表7 项目销售收入（万元）
8、附表8 项目直接成本表（万元）
9、附表9 项目摊销估算表（万元）
10、附表10 项目折旧估算表（万元）
11、附表11 项目总成本费用估算表（万元）
12、附表12 项目损益及利润分配表（万元）
13、附表13 项目财务现金流量表（万元）
附 图：
1、建设项目地理位置图
2、项目厂区平面布置图
